九江市住房和城乡建设局

各县(市、区)人民政府，庐山管理局，九江经济技术开发区、庐山西海风景名胜区、八里湖新区、鄱阳湖生态科技城管委会，市政府有关部门，市直及驻市有关单位:

《九江市城镇老旧小区改造实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

2019年12月6日

(此件主动公开)

九江市城镇老旧小区改造实施方案

为全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，顺应人民群众对幸福生活和美好环境的新期待，不断改善城乡人居环境，进一步提升老旧小区居住品质。根据省委办公厅、省政府办公厅《关于印发江西省城市功能与品质提升三年行动方案的通知》(赣办字〔2018〕55号)有关工作部署，住房城乡建设部、发改委、财政部《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函〔2019〕243号)和省住建厅、省发改委、省财政厅《关于推进全省城镇老旧小区改造有关工作的指导意见》(赣建城〔2019〕26号)有关要求，结合我市实际，制订以下实施方案。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平总书记视察江西重要讲话精神，按照省委、省政府政策部署，努力提高保障和改善民生水平，将老旧小区改造纳入保障性安居工程，切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，实现改造后的小区道路平整、设施配套、干净整洁、安全有序、管理规范、和谐宜居的目标，使老旧小区居民的居住条件和生活品质得到明显提升，社区治理体系日趋完善，群众的获得感、幸福感、安全感显着增强。

二、基本原则

(一)政府主导，居民参与。按照改善民生“人人尽责，人人享有”的原则，既发挥政府的组织引导作用，又坚持以居民为主体，在尊重群众意愿的前提下，充分激发居民支持、参与老旧小区改造的热情，形成“市级统筹、县(市、区)级组织、居民参与”的工作机制。

(二)以人为本，惠民利民。坚持人民城市为人民，把补短板、惠民生作为老旧小区改造的出发点和落脚点。顺应群众期盼，重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映迫切的问题;以完善老旧小区市政配套设施为切入点，坚持群众主体地位，服务群众需求，对小区建筑物本体和周边环境进行适度改造提升。

(三)因地制宜，政策扶持。科学制定并优化老旧小区改造方案，力求设计方案精细化，充分体现小区人文特点，充分发挥补助资金的杠杆作用，推动全市老旧小区改造工作。

(四)创新机制，治管并举。充分发挥街道、社区基层组织作用，积极组织居民参与，充分反映居民需求、汇集民众智慧，创新老旧小区自治管理模式，实现小区后续管理的正常化、专业化，形成长效机制。

(五)尽力而为，量力而行。按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则，区分轻重缓急，统筹安排符合条件老旧小区的改造时序，科学编制年度老旧小区改造规划和年度计划，合理确定年度改造任务，防止一哄而起。优先安排群众改造意愿强烈，各类基础设施缺失或失养严重，特别是水、电、路、气等必要基础设施亟需更新的老旧小区设施改造，防止搞形象工程、政绩工程。坚持既尽力而为、又量力而行原则，切实评估论证本地区财政承受能力，不搞一刀切、不盲目举债铺摊子，坚决遏制地方政府隐性债务增量。

三、主要任务

(一)明确老旧小区认定范围，并调查摸底建立项目库。按照国家有关文件，老旧小区是指城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。已纳入城镇棚改计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住宅)，以及居民自建房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。具体认定标准按照省住建厅会同省发改委、省财政厅制定标准为准。

按照属地原则，对老旧小区进行全面调查摸底，摸清符合认定标准的老旧小区数量及相应的户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况，并登记造册，确保调查范围内的老旧小区不重不漏，调查数据真实、完整、可靠，并建立老旧小区改造项目库，为总体谋划推进老旧小区改造奠定基础。按照上述原则标准，一是建立2000年以前建成的老旧小区改造项目库;二是对2000年—2005年建成的基础配套落后、居住环境差、居民改造意愿强烈的老旧小区进行摸底，建立改造项目储备库。

(二)明确改造内容，把握改造标准。结合城市品质提升、海绵城市建设和“三城同创”的要求和标准，按照小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造及居住环境改优四个方面要求。达到路面平整、绿化提质、灯光明亮、排水通畅、燃气入户、车辆有序、管线规整、拆除违建、设施齐全的标准，从安全问题、环境治理及居住功能等三个方面因地制宜开展“一化、二清、三修、四改、五配套”老旧小区改造工作。

一化:工程项目实施过程中，涉及场地改造的，按照《九江市海绵城市建设实施方案》精神，全面落实海绵城市建设要求，实现小区“海绵化”。

二清:清理拆除建筑物外防盗网(可安装内置式防盗窗或隐形防盗网)、各类违章建筑物、侵占绿地和道路的违法建设;清理楼道乱堆杂物、各类小广告及环境“脏、乱、差”。

三修:修复破损的屋面、墙面、屋檐、台阶、楼梯扶手、雨棚、小区内的道路、围墙、清掏化粪池等;修复和更新老化严重的供电、供水、供气管线(具备条件的使用管道天然气)、污水管网(具备条件的实施雨污分流);修复和安装楼道灯、庭院路灯。

四改:改造小区内道路及与小区直接相关的城市道路;改造和规范楼宇内外管线(供电、通信、网络)，实施屋面、墙面建筑节能、一户一表改造和二次供水设施维护;改造和整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施;改造环卫设施，取消垃圾池，居民生活垃圾实行分类。

五配套:配套(建设)停车设施、设置停车泊位，自行车、电瓶车棚并配置充电设施;配套建设体育健身场所及器材，建设小区游园、增设休闲座椅;配套物业管理(机构、用房);具备条件的建设配套安防设施、养老抚幼及无障碍设施;配套公共服务(家政、快递、便利市场)等。

各地应根据上述内容，结合当地实际情况，制定具体的改造内容清单和可操作的改造标准，并报市老旧小区改造领导小组办公室备案。

纳入中央补助支持老旧小区改造计划的项目，改造内容须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新;或者虽未对水、电、路、气设施更新，但包括加装电梯。

(三)加强资金筹措，规范资金使用。各县(市、区)可结合实际，建立健全居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道可持续资金筹措机制。按照“谁受益，谁出资”原则，明确居民的出资责任，探索居民出资部分通过住宅专项维修资金、公共收益等方式筹集。鼓励探索政府、原产权单位、居民个人出资、捐资、捐物，参与老旧小区改造。管线单位要落实责任，通过直接投资、落实资产收益等方式参与老旧小区改造。引导水、电、气、通信运营企业开展小区内以及与小区相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的改造提升。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。中央补助资金和当地政府财政资金主要通过以奖代补等方式予以支持，充分发挥财政资金的杠杆作用。中央预算内投资应落实到具体项目，对前期工作推进快，审批手续完善的优先支持。组织完善资金监管机制，确保市、县的改造计划与其财政承受能力匹配，确保项目改造范围、内容、标准符合有关要求，防止将不符合条件的小区及无关建设内容“搭车”申报、套取中央补助资金，确保资金用到实处。同时，各地要将老旧小区综合改造纳入年度财政预算，积极争取中央、省资金和政策性贷款，有条件的吸引社会资本投入，确保配套资金到位。

四、管理机制

改造后的老旧小区所在街道办事处或社区要积极推动成立业主大会、业主委员会或业主自治小组，未成立业主自治组织的，辖区社区或者居委会可代行业主委员会职责。改造后的小区管理和维护应由业主自行负责，鼓励和指导引入物业管理或建立自治管理，保障老旧小区改造后的效果，实现政府治理和社会调节、居民自治的良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。对未建立住宅专项维修资金机制的老旧小区，引导业主补交住宅专项维修资金。

五、组织实施

改造项目实施，应坚持以居民为主体，鼓励社会力量积极参与，特别是要调动小区相关关联单位的积极性，形成各方力量共同参与老旧小区改造的良好氛围，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。坚持标准化、规范化、专业化原则，科学制定改造方案，强化统筹，形成科学的施工流程和管理机制，严格组织竣工验收，各方责任主体依法依规承担质量责任，确保改造项目质量。

(一)制定方案和改造计划。根据老旧小区基础设施状况，由县(市、区)政府主导，结合小区居民意愿，商定改造内容、资金来源，因地制宜，科学规范地委托有资质的设计单位编制改造方案(含资金概算)。对改造方案进行公示并征询居民意见，经小区业主委员会或自管组织确认;特别是2019年改造计划，明确计划完成时间，严格按计划完成改造工作。

(二)明确实施主体和要求。小区改造方案，由县(市、区)政府组织实施，并落实项目实施单位。实施的改造项目应统筹安排，县(市、区)政府要明确每个小区改造责任单位，简化办事流程、提高效率，制定科学合理的施工流程，提高改造施工效率。列入年度改造计划的老旧小区改造项目原则上要在当年年底完工。

(三)竣工验收。施工期间要落实工程监理制度，把好工程质量关，项目完工后由县(市、区)政府确定的实施单位组织街道办事处、居委会、业主委员会(或业主代表)、设计单位、施工单位和监理等单位，按照老旧小区改造标准共同验收。

(四)评估完善。各地要积极借鉴外地经验，边实施、边总结，对存在的问题及时进行分析，查找原因，寻求解决办法，保证老旧小区改造工作优质、稳妥推进。

六、保障措施

老旧小区改造坚持“县(市、区)主体责任”的原则，成立相应的领导机构负责此项工作。

(一)成立工作领导小组。成立市城镇老旧小区改造工作领导小组。领导小组组长由市长担任，领导小组副组长由常务副市长、分管副市长担任，领导小组成员由:市发改委、市住建局、市财政局等市直有关单位负责人担任(另行发文)。领导小组下设办公室(市住建局)，具体负责日常协调、督查、考核、通报。

(二)明确工作责任。各县(市、区)人民政府也要成立专门的城镇老旧小区改造工作领导机构，统筹本级各职能部门(单位)职责，开展老旧小区综合改造，建立健全长效管理机制;市直各相关部门要指导行业单位和基层部门配合辖区政府(管委会)，将各专项工作(城乡环境整治、街区治理、背街小巷整治、海绵城市建设等)与老旧小区改造统筹推进。

(三)加强宣传引导。各县(市、区)要充分利用各种媒体，全方位、多角度宣传老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤和改造成效，宣传“共同缔造”理念，广泛发动群众参与，充分发挥街道党组织和办事处的属地管理职能，坚持党建引领，加强基层组织建设，为推动老旧小区改造工程提供坚实的政治保障。

(四)强化督查考核。老旧小区改造工作纳入到全市目标管理考评体系。对年度任务完成较好的予以通报表彰并给予奖补;对责任不落实、措施不到位、实施进度滞后、任务未完成的进行通报约谈。

附件:九江市城镇老旧小区改造工作领导小组名单

附件

九江市城镇老旧小区改造工作

领导小组名单

组  长:谢一平  市委副书记、市政府市长

副组长:董金寿  市委常委、市政府常务副市长

孙金淼  市政府副市长(常务)

成 员:李甫勇  庐山风景名胜区管理局局长

张 宁  市政府副秘书长

罗百奚  市住建局局长

喻子水  市发改委主任

吴泽浔  市财政局局长

虞莉清  市自然资源局局长

陈南桥  市工业和信息化局局长

周泽甫  市卫健委主任

徐建平  市国资委主任

彭雅平  市民政局局长

郑 伟  市市场监督管理局局长

万 辉  市城市管理局局长

陈世超  市生态环境局局长

汪洪义  市体育局局长

贾治曾  市公安局副局长

邱 屏  市委宣传部副部长

徐昭国  浔阳区政府区长

容长贵  濂溪区政府区长

赵和平  柴桑区政府区长

刘武爱  八里湖新区管委会主任

卢治轩  共青城市政府市长

陈 琪  瑞昌市政府市长

郑庆华  庐山西海风景名胜区管委会主任

周三连  德安县政府县长 

张 林  修水县政府县长

李广松  武宁县政府县长

江训开  湖口县政府县长

钟有林  都昌县政府县长

邵九思  彭泽县政府县长

吴华丰  永修县政府常务副县长

梅 勇  九江经济技术开发区管委会副主任

王 健  国网九江供电公司总经理

齐美贤  市电信基础设施共建共享办公室主任

张 群  电信九江分公司总经理

程兆荣  移动九江分公司总经理

刘余平  联通九江分公司总经理

詹 迎  中国铁塔股份有限公司九江分公司总经理

李小林  市广电网络有限公司总经理

领导小组下设办公室，设在市住建局，罗百奚同志兼任办公室主任，彭松华、罗峰、宋晓龙、李树平、扶松涛、周良亨、袁立、皮海斌、何剑明同志兼任办公室副主任。