2019年1-10月九江房地产市场情况

　　今年以来，在市委市政府正确领导下，坚决贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的 ”定位,落实中央国务院、省委省政府房地产“稳房价、稳预期、防风险”有关工作要求，以及按照主题教育，解决漠视群众利益的要求，我市加大房地产市场管理工作，保持市场总体保持平稳有序发展。 

　　一、九江市1—10月房地产市场概况 

　　商品房上市供应：1—10月，全市批准商品住宅537.28万㎡，同比下降16.18%；中心城区（不含柴桑区,下同）批准商品房168.43万㎡，同比下降36.4%。商品房库存：截止到10月底，全市商品住宅可售面积409.06万㎡，去化时间6.94个月；中心城区商品住宅可售面积119.87万㎡，去化时间6.02个月。商品房销售：1—10月，全市商品住宅销售面积575.92万㎡，同比下降9.97%；中心城区商品住宅销售面积222.51万㎡，同比下降16.36%。商品房价格：10月，全市商品住宅销售均价6674元/㎡，环比上涨1.91%，同比上涨10%，中心城区商品住宅销售均价7903元/㎡，同比环比分别上涨7.86%、2.21%。10月，九江70指数环比指数100.8，房价环比上涨0.8%，同比指数109.6，房价同比上涨9.6%。存量房市场：1—10月，中心城区二手住宅买卖成交面积107.54万㎡，同比增长19.54%。 

　　前10个月，我市房地产市场总体表现为“二升三降”特点。即：商品住宅价格上涨，二手房交易量增加，商品房供应量下降，商品住宅库存减少，商品住宅成交量下滑。 

　　二、我市加强房地产市场管理采取的措施 

　　1、严格执行房地产调控政策。一方面，继续坚决贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的 ”定位,落实中央国务院、省委省政府房地产“稳房价、稳预期、防风险”有关工作要求，继续做好限购、价格指导工作。通过努力，我市较好地完成了全市住房价格控制目标（价格环比保持在2%以内，同比与GDP和居民收入增长相匹配，我市2019年GDP目标为8.5%～9%）。另一方面，根据市场发展情况，采取有松有紧、有的放矢的措施，保持我市房地产市场稳定发展。 

　　2、稳步推进“国家、省、市”三级房屋网签联网工作。按照《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）等文件精神，加紧合同网签全覆盖工作，实现全市网签联网。在完善房屋买卖合同网签备案制度的基础上，建立和完善房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案制度。 

　　3、加强商品房预售资金和二手房交易资金监管工作。按照《中心城区商品房预售资金监管办法》，从监管账户开立、预售资金入账核查、预售监管资金拨付使用等方面，不断加强预售资金监管，提升市场监管水平。据初步统计，中心城区对99楼盘开展了预售资金监管，对一些违规企业下达了整改通知书，规范预售资金入账和使用。自2017年1月实行商品房预售资金监管以来，没有出现一例开发项目停工烂尾现象。 

　　同时，今年全面启动二手房交易资金管理，保护交易双方合法权益，降低和减少交易纠纷，减少社会矛盾纠纷。 

　　4、加强规范开发企业经营行为，整顿房地产开发市场秩序。为此，我市出台了《关于进一步加强房地产开发经营行为管理的通知》，进一步加强我市房地产市场管理，规范房地产开发经营行为。先后约谈11家房地产开发企业，坚决纠正价格等违规经营行为，如对“石钟华庭”项目在无预售许可的情况下销售商品房违规进行立案查处，及时坚决地制止其违规行为；对湖滨翡翠城出现的地下车位租售问题，约谈公司负责人，协商解决业主合理诉求等。 

　　6、加强中介服务市场管理和整治，规范市场秩序。一是加强房产经纪服务机构备案管理，降低房地产经纪机构备案门槛，精简备案程序，据统计，有20余家机构已经或正在重新办理备案。二是出台《关于开展规范房地产经纪机构经营行为的实施方案》、《关于进一步规范房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售行为的通知》，转发《省住建厅关于开展住房租赁中介机构乱象专项整治的方案》等文件，规范销售代理、经纪服务行为。三是加强二手房市场秩序管理，一方面，在九江市住房和城乡建设局网站公布“二手房买卖交易温馨提示”，提示二手房买卖交易双方在房产（不动产）交易中需注意的事项，减少交易中的风险和纠纷；另一方面，要求正规房产中介机构公开作出承诺，守法经营，诚信服务，如不发布虚假买卖、租赁房源信息，不违规收费等。 

　　三、有关建议 

　　1、建议市政府投入财政资金，更新、升级和融合房地产信息系统，建设房地产政务服务APP平台，利用大数据，实现“不见面服务”，彻底解决市民排队等候、来回奔波的焦点问题。房地产信息系统是房地产市场调控和管理的基础性工具，在现代数字经济的今天，更是不可或缺。一是更新升级房地产信息系统，九江市房地产信息系统于2009年建设，已有10余年，系统容量不足和老化严重，既影响平时业务工作开展，企业和市民反映强烈，同时也影响房地产市场数据统计工作，不利于房地产预警预报和市场分析预测工作；二是增添新的系统软件，如商品房预售资金、二手房交易资金监管软件，房屋买卖、租赁、合同等网签及联网系统等，提高工作水平和服务效率，据初步统计，当前中心城区（不含柴桑区）监管项目99个，监管账户400余个，以人工管理手段，无法高效开展资金监管；三是建立“智慧住建”APP房地产交易政务平台，实现便民的“不见面服务”。 通过移动终端实现房地产信息查询、业务网上受理、网上交易资金监管、物业维修资金等房地产相关业务，实现“房产交易零跑腿、业务手续掌上办”网上房地产交易政务服务平台。优化升级服务，彻底解决老百姓买房环节多、排队多、时间长的问题。 

　　2、建议科学把握供地节奏、频率，控制土地价格，稳定房价预期。根据自然资源部和住建部有关文件要求，应根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在6-12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显着增加供地，还要加快供地节奏。中心城区的住宅库存已低于6个月，建议市政府加大供地。土地价格上涨过快，建议适当控制地价。 

　　3、建议加强房地产相关部门协调，各负其职，形成合力，共同做好房地产市场管理工作。自然资源、住建、城市管理、市场管理、教育、人防、信访、公安、银监、宣传媒体等部门按照各自职责，加强房地产市场管理，协调处理房地产市场管理中出现的新老问题，特别是出现影响社会稳定发展的问题项目，保持我市房地产市场持续稳定发展。 

　　4、加大财政投入，加快建设房屋合同网签备案及联网工作。此项工作，其实与前面建设房地产信息系统的建议有重合的部分。按照住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），要求全国建立房屋合同网签“一张网”建设，建立房屋交易、抵押合同网签及联网制度。通过房屋合同网签制度，准确掌握房地产基础数据、市场动态，为中央、省委省政府、市委市政府房地产决策依据。 

　　5、鉴于小区停车问题涉及到民生问题，已成为社会热点，建议市政府将非人防地下车位纳入销售管理，相关部门探索开展不动产登记工作，同时制定地下车位租售指导价格，规范企业租售行为，减少此类社会纠纷。 

　　6、妥善处理问题楼盘，按照属地管理原则，各县（市、区）要完善房地产领域涉稳风险防范处置联席会议工作机制防范化解涉稳风险。研究分析对策，协调解决有关问题，并定期通报进度对楼盘矛盾纠纷化解工作不力，导致发生涉稳突出问题的，要采取通报、约谈、挂牌督办等形式，加大问责处置力度。 

　　7、推进信息互通，打通信息孤岛，把不动城登记信息与房屋交易信息进行联网，切实提高信息利用效率，为企业和老百姓服务。